YENİ TÜRK BORÇLAR KANUNU VE KİRA SÖZLEŞMESİNE GETİRDİKLERİ
6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu’nu 01.07.2012 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmesiyle 6570 sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanun ilga edilmiş, taşınmaz kiraları hakkında uygulanacak hükümler Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
339. Madde uyarınca Yeni Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, konutlar ve üzeri kapalı yerlere ve bu yerlerle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanacaktır.
Yeni borçlar kanunda, kira sözleşmesi hükümlerini etkileyebileceğini düşündüğümüz düzenlemeler aşağıdadır:
I. Kiracının katlanmakla yükümlü olduğu giderler
1. Kiraya Veren, kiralananın kullanımı ile ilgili kendisi ya da üçüncü şahıslarca yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Ancak bunun aksi sözleşme ile kararlaştırılabilecektir. Yine de kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir yükümlülük yüklenemeyecektir (md.346). Eski kanunda yan giderlerden bahsedilmemiş, tamirin kiralayana ait olduğu belirtilmekle yetinilmişti. Yan giderler bu anlamda yeni bir tanım olup, hangi giderlerin yan gider olarak kabul edilebileceği belirli değildir. Ancak 341. Madde hükmü karşısında, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderleri ile ufak tamiratlar yan giderler kapsamında değerlendirilmemek gerekir.
2. Kanuna göre Kiracı, kira bedeli dışında, (aksine adet yoksa ya da aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa) ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. (md. 341) Bu genel kuralın aksine bir uygulama söz konusu olacak ise ilgili kira sözleşmesinde bu husus açıkça düzenlenmelidir.
II. Kira Sözleşmesinin Şerhi
Kira sözleşmesinde kira sözleşmesinin tapuya şerhedilebileceği kararlaştırılabilir (md. 311) .
III. Depozito
Yeni borçlar kanunda getirilen yeniliklerden en önemlilerinden biri güvence bedeli adı altında düzenlenen depozitodur.
Buna göre eğer sözleşmede kiracıya güvence bedeli verme borcu yüklenmişse bu güvence bedeli, 3 aylık kira bedelini geçemeyecektir. Bu sebeple bunun aksini öngören sözleşme hükümleri geçersizdir.
Kanunun güvence bedeline ilişkin olarak getirdiği hükümlerden biri de, para veya kıymetli evrak olarak belirlenen güvence bedelinin kiracı tarafından kiralayanın onayına gerek olmadan paranın bankaya, (kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere) mevduat hesabına yatırılması, kıymetli evrağın da yine bankaya depo edilmesidir.
Güvence bedelinin iadesi de şarta bağlanmıştır. Buna göre kiracı, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay sonra ve kirayaveren bu 3 ay içinde bankaya icra takibi veya dava yoluna başvurduğunu bildirmemişse, güvence bedelini bankadan alabilir. Kiraya Veren ise, kiracı aleyhine kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ile bankaya başvurarak gevence bedelini alabilir.Her iki tarafın anlaşmasıyla da, banka anlaşmaya göre güvence bedelini ödemekle yükümlüdür.
IV. Kira Bedeli Artışı
i. Türk lirası olarak belirlenen kira bedeli
Kira sözleşmelerinde, sözleşmenin yenilenmesi halinde, yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirleyen kira artışına ilişkin madde he ne kadar taraflara bırakılmışsa da, artış oranı ‘’bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki(Devlet İstatistik Enstitüsünün belirlediği) artış oranını geçmemek koşulu’’ ile sınırlandırılmıştır (md.344).
Kira sözleşmelerinde, 5.yıla kadar bu usul uygulanarak artış sağlanacaktır. Sözleşmede yıllık artış konusunda hüküm olsa da, 5.yıl sonunda taraflar dilerse hakimden yeni artış oranını belirlemesini isteyebilecektir. Gerçekten 344. Maddenin 3. Fıkrası uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenecektir. Dolayısıyla, 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde tarafların anlaştıkları artış oranı mutlak surette uygulama alanı bulamayabilecektir. (md.344)
ii. Yabancı para üzerinden belirlenmiş olan kira bedel artışı
Kiracı lehine getirilen bir yenilik de, bedeli yabancı para ile belirlenen kira sözleşmeleri için 5 yıl boyunca artış yapılamayacak olmasıdır. Bu 5 yıllık süre içinde, kiracı bakımından sözleşmeden doğan kira bedeli borcunu ödemede aşırı ifa güçlüğü ortaya çıkarsa (yabancı parada olağanüstü kur artışı gibi bir sebeple) kiracı dilerse, BK 138. Maddedeki düzenlemeye göre sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması talep ederek kira bedelinin indirilmesini ya da sözleşmenin feshini isteyebilecektir. Bu durumda TL üzerinden belirlenen kira bedelinin belirlenmesinde (5 yılı aşan sözleşmelerde) yukarıda yer verdiğimiz 3. Fıkra hükmünde öngörülen proses takip edilecektir.
V. Muacceliyet Şartı ve Cezai Şart
Eski kanun döneminde düzenlenen kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan, kira bedelinin belirli bir sürede ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine ya da bir kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin de muaccel hale geleceğine dair şartlar 346. Madde hükmü gereğince geçersiz sayılmıştır. Bu nedenle bu maddeleri ihtiva eden sözleşmelerde ilgili hükümlerin madde metninden çıkarılmasına dahi gerek yoktur, zira bu hüküm emredici bir hükümdür.
VI. Kiralayanın Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı
6570 sayılı kanunda, kiralayana, sözleşme süresiyle, sürenin bitimi ile ilgili bir fesih hakkı verilmemişken, yeni kanun 10.yılını doldurmuş bir kira ilişkisinde, Kirayaveren sebep göstermeksizin süreye uyarak sözleşmeyi fesih hakkı tanımıştır. Kural olarak kirayaveren sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez (md.347.) Ancak yeni düzenleme uyarınca kirayaveren, 10 yıllık kira dönemi sonunda uzayan her kira yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bu kira süresi 10 yıl olan sözleşmeler kadar uzamak suretiyle 10 yılı bulan kira sözleşmeleri için de geçerlidir. Yalnız yürürlük kanunu geçici madde 2 uyarınca,bu maddede belirtilen 10 yıllını doldurmuş kira sözleşmeleri için fesih hakkı 01.07.2014 tarihinden sonra,10 yılını doldurmamış ve fakat 5 yılını geçmiş sözleşmeler için ise 01.07.2017 tarihinden sonra kullanılabilecektir.
VII. Kiracını Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı
Yine 347. Madde uyarınca, Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak kaydıyla feshedebilecektir. Aksi halde, kira sözleşmesi, aynı koşullarla bir yıl süre ile uzamış sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kirayaveren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre sözleşmeyi feshedebilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin feshi bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılması şartına bağlamıştır. (md.348)
VIII. Aile Konutu Kavramı
Daha önce MK 194. Maddede düzenlenen bu kavrama paralel bir düzenleme yeni kanunda yer bulmuştur. Buna göre aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda eşler tek başlarına sözleşmeyi feshedemeyecektir. Kira sözleşmesinin her iki eş tarafından imzalanması kiralananın aile konutu olarak kiralandığını göstermeye yetebilecektir. Durumu bilen kiraya veren de gerekli bildirimleri artık diğer eşe de yapmak durumundadır. Kira sözleşmesine taraf olmayan eş durumu kiraya verene bildirdiği takdirde sözleşmenin tarafı haline gelecek ve kiraya veren feshe ya da bir ödemeye ilişkin bildirimleri her iki eşe de yapmak durumunda kalacaktır.
Bu kavramla ilgili dikkat edilecek husus, aile konutu olarak kiralanan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmesinin feshinde, fesih bildirimi her iki eş tarafından yapılması gereğidir.
IX. Mevcut Malikin ve Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yolunun Kapsamı Genişletilmiştir
6570 sayılı kanun mevcut kiralayanın veya kira sözleşmesi sırasında taşınmazı devralan yeni malikin gereksinimi nedeniyle açacağı davalarda ‘’kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak’’ ve ‘’kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için’’ ifadelerine yer vermişken Yeni kanunda, kirayaverenin veya kira sözleşmesi süresi içerisinde taşınmazı devralan yeni malikin’ kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye ettirebilecektir. Bu değişiklik ile gereksinim ihtiyacı olan kişilere altsoy,üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olunanlar da eklenmiş ve kapsam genişletilmiştir.
XI. Diğer Hükümler
1. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene derhal bildirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde, bu ayıptan doğan zarardan sorumludur. Bu sebeple Metro’nun adına kiralama yapacağı şahıslar bu husus hakkında uyarılmalıdır.
2. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira sözleşmesini 3. Bir şahsa devredemez, ancak işyeri kiralarında kiraya veren söz konusu rızayı haklı bir sebep olmaksızın vermekten imtina edemeyecektir (md. 323). Bu hüküm, işyeri kiralaması söz konusu olduğunda bir koruma sağlayacak da sözleşmenin 3. Kişi ya da kuruluşlara devredilebileceğine dair bir hüküm konulması olası tereddütleri gidermesi bakımından önemlidir.
3. Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre içerisinde devam edeceği; ancak kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verene kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ereceği 325. Maddede düzenlenmiştir. (Maddenin lafzı itibarıyla, kiracının bulduğu kişi ile kiraya verenin anlaşma yapmaması kiracının borcunun sona ermesi bakımından önemli değildir. Bu makul kiracının kiraya verene getirildiği anda kiracının borçlarının sona ereceği maddenin lafzından anlaşılmaktadır.)
4. Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisi kiraya verenin rızasına tabidir, ancak aksi sözleşmede belirtilmemişse, kiracı kiralananı eski hali ile iade etmek zorunda değildir. Ancak, yine aksi kararlaştırılmamışsa, kiracı da yaptığı yenilik ve değişikliklerin kiralanana kattığı değer farkını kiraya verenden talep edemeyecektir. (md.321). Bu nedenle yenilik ve değişiklik yapılması öngörülüyorsa buna sözleşmede yer verilmelidir ve yine değer artışı talep edilecekse kiralananın iadesi sırasında, bu husus da sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
5. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Buna göre, kiralananın kiracıya ayıpsız teslim edildiğini karine olarak kabul eden 6570 sayılı kanun düzenlemesi terk edilmiştir. Öngörülen, bu bildirim yapılmadığı takdirde, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak teslim sırasında olağan inceleme ile belirlenemeyecek eksiklik ve ayıplar bakımından Kiracının sorumluluğu devam edecektir (md. 335). Yine de kiralama anında görülen ayıpların kiralanana bildirilmesi ve hatta sözleşmede bu hususların belirtilmesi, faydalı olabilecektir.
6. Yeni kanundaki önemli bir düzenleme de kısa süreli kiralama yapılan apart pansiyon, yazlık, yaylalık, otel odası, residence gibi ‘’niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlar’’ ın 6 aydan kısa süren kiralamalarında, yeni kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanacağıdır.
7. Tahliye taahhüdü ile ilgili 6570 sayılı kanundaki (md7) düzenleme benimsenmiş ve kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte kira sözleşmesini tahliye edeceğini taahhüt eden kiracı söz konusu tarihte tahliye etmediği takdirde kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bu nedenle, sözleşmenin imzalanması anında (kiralananın teslimi aynı anda gerçekleşmiyorsa) veya kiralanan teslim edilmeden verilen tahliye taahhütleri geçersiz olacaktır.
8. Kanun’un 326. Maddesi uyarınca, kiracı ve kirayaveren kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemeyeceklerdir. Bu sebeple kira sözleşmesinde bu hükmün aksine yer alan hükümler kendiliğinden geçersiz olacaktır.